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房地产项目纳税筹划整体思路分析

2018-05-08 15:09:00 | 来源:税屋 | 作者:
    房地产企业是处在一个非常特殊的行业,整个经营围绕着项目推进和实施,整个纳税管理及税收筹划也必须围绕项目进行。现将项目纳税筹划整体思路进行分析,希望起到抛砖引玉作用。
    一、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线
    房地产企业,尤其是国有地产企业和上市公司,纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理,所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定,同时所有思路和方案必须紧扣经营活动,具备经营上的合理性,不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。
    我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点:设计阶段的关键节点;预算阶段的关键节点;核算阶段的关键节点;完工标准的设计节点;工程管理的关键节点。
    二、设计阶段的关键节点
    根据土地增值税规定,普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下,可以享受免征土地增值税优惠政策,在整体销售收入中洋房占到45%,那么在设计阶段,界定清晰普通住宅和其他商品房的界限,可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。
    三、预算节点的关键节点
    房地产项目管理的核心是预算管理,纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段,交税模式完全不同,因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下:
    1、做好初步测算
    根据实际情况,结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算,对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算,发现问题,做到心中有数。
    2、针对问题进行调整
    找到预算中发现的问题,前期可以调整的马上调整,需要后期逐步实施的也要做好计划,尽量打提前量,切忌发生后生硬调整。
    3、实施过程动态管理
    预算不是死的,是一个动态管理过程,预算实施中根据实际情况的变动,如销售收入和价格变化,成本情况变动,费用情况变动等进行动态调整,确保在预算指导下实现财务的风险可控,纳税的节奏可控,从而实施项目管理和纳税管理。
    四、核算阶段的关键节点
    核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点,也是风险管理的最关键阶段,具体可考虑以下思路:
    1、财务核算框架的规范完善
    依据会计和税法要求搭建财务核算框架,规范核算制度和流程,确保财务能够将风险消化在日常工作中。
    2、成本证据链条的规范完善
    税务机关看待企业,无法追溯到事件发生当期,只能依据企业财务的证据链条进行判断,以成本为例:
    ——合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险;
    ——支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制;
    ——发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别;
    ——进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程;
    ——决算报告应关注同合同的关联,增量的合理性。
    3、成本分摊的技巧与筹划
    不同业态之间成本如果平均分配,容易导致土地增值税的多交,如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配,会有效降低土地增值税税负。
    五、完工标准的关键节点
    完工节点是房地产项目交税的分水岭,完工前基本是预征,完工后将面临清算,税务机关对于完工的把握非常敏感,企业常常出现失误。
    我们的建议是,在合法合理的情况下,尽量将完工标准有效推迟,为企业成本核算和票据获得留足时间,避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如,竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末,年初一定优于年末。
    六、工程管理的关键节点
    成本是房地产企业税负最重要的影响因素,在收入不变的情况下,成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理,如何确保成本、收入的平衡是关键,这一点需要前面所述的预算管理来配合,甚至需要对应的关联公司来配合,具体实施力度和效果根据企业具体情况而定。
    每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和详细数据均不同,但纳税筹划的思路大同小异,上述内容仅做抛砖引玉,希望能帮助财务人员理清思路,面对税收筹划胸有成竹。
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